配当収入に着目した投資
今後の投資環境にマッチする投資対象としてのリート

■世界的に、高いインフレ下、金融引き締めによって景気は徐々に減速していくと見込まれます。ただ、新型コロナの感染抑制策等からのサービス業を中心とした回復の過程でもあります。このため、景気は過度には落ち込まない可能性が高いと見込んでいます。

■例えば、世界経済は、昨年の6.1％成長の後、今年は3.2％、来年は3.4％に鈍化していくと弊社では見込んでいます。世界の潜在成長率は3％をやや上回る水準と考えられますので、今後の経済成長はほぼ潜在成長率に沿ったものとなる見込みです。

■一方、インフレ率は、来年は今よりは下がるものの、コロナ前のような1％台の低インフレには戻らないと見られます。弊社の予想では、米国が年間平均で今年が4.5％に対し、来年が3.0％、ユーロ圏は今年が6.8％に対し、来年が2.8％です。原油価格や食品価格は今後も高めの水準で推移する可能性がありますが、前年との比較では伸び率が鈍化すると見られます。

■ただ、脱炭素、米中・米ロ対立によるグローバライゼーションの後退、サプライチェーンの非効率化等、企業活動のコストは高まる可能性があります。今後、インフレが落ち着くとしても、これまでのような超金融緩和状態には戻らないと考える必要がありそうです。以上から今後の投資環境は以前のように「楽勝」ではないと言えそうです。

■念の為、リートへの投資から得られたリターンの内訳を確認します。1990年に遡り、グローバルリートに投資した場合の価格と配当から得られるトータルリターンの累計を分析し、トータルリターンに占める、配当から得られるインカムリターンの割合いを計算しました。それによると、22年5月末時点でインカムリターンの割合いは65％となっています。

■つまり、リートへの投資リターンの過半は配当から来ている事が分かります。また、過去のリターンの推移を見ると、トータルリターンは価格変動の影響を受けて大きく上下する時期もありますが、インカムリターンの累計は緩やかに上昇しており、経済環境などの変化の影響を受けにくいことも分かります。

■なお、グローバルリートの配当利回りと、世界国債指数の利回りを比較すると、グローバルリートの利回りの方が高く推移してきたことが分かります。足元で、インフレの上昇や金融引き締めの流れを受けて国債利回りが上昇していますが、穏やかながら高めのインフレが定着すれば、リートの収入である不動産収入が連動して増加することが期待され、リートの配当も高まる可能性があります。